Bauschäden & Instandhaltungsstau: Wie sie im Verkehrswertgutachten berücksichtigt werden

Der Kauf, Verkauf oder die Übernahme einer Immobilie im Erbfall ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Ob Sie ein Einfamilienhaus in Würzburg, ein Reihenhaus in Aschaffenburg oder ein Anwesen im Main-Tauber-Kreis bewerten lassen möchten – bestehende Bauschäden und ein aufgelaufener Instandhaltungsstau wirken sich unmittelbar auf den Verkehrswert (§ 194 BauGB) aus.

Als zertifizierter Immobiliengutachter (DIAZert) in Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis erläutere ich Ihnen, wie bauliche Mängel bei der Wertermittlung berücksichtigt werden und wo die Abgrenzung zur technischen Bauschadensanalyse liegt.

Was sind wertrelevante Bauschäden und Instandhaltungsrückstände?

Bei Bestandsimmobilien treten im Laufe der Jahrzehnte unweigerlich Abnutzungserscheinungen, Alterungsprozesse oder Bauschäden auf. Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung wird zwischen altersüblicher Abnutzung (die bereits über die Alterswertminderung bzw. Restnutzungsdauer abgebildet wird) und einem darüber hinausgehenden Instandhaltungsstau oder Bauschaden (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – boG nach § 8 Abs. 3 ImmoWertV) unterschieden.

Typische wertrelevante Mängel in der Praxis sind:

Sichtbare Feuchtigkeitserscheinungen: Feuchte Kellerwände, Ausblühungen oder Schimmelbildungen im Wohn- und Dachbereich, die bei der Ortsbesichtigung erkennbar sind.
Risse an Fassaden und Innenwänden: Deutlich sichtbare Rissbildungen im Mauerwerk oder Putz, die den Zustand und die Marktgängigkeit des Objekts beeinträchtigen.
Überalterte Haustechnik: Heizungsanlagen, Elektroinstallationen oder Sanitärstränge, die ihre technische Lebensdauer überschritten haben und zeitnah erneuert werden müssen.
Offenkundige Schäden an Dach und Fenstern: Verwitterte Dacheindeckungen, undichte Anschlüsse oder baujahrestypisch einfachverglaste bzw. blinde Fenster.
Verdachtsmomente für Schadstoffe: Baujahrestypische Baustoffe (wie z. B. Faserzementplatten älterer Baujahre), die als Risikofaktor im Gutachten dokumentiert werden.

Gerade bei älteren Bestandsimmobilien in Miltenberg, Tauberbischofsheim oder Kitzingen spielt das Zusammenspiel aus Alterung und unterlassener Instandhaltung eine zentrale Rolle für den realen Marktwert.

Die Risiken für Käufer und Erben

Werden bestehende Bauschäden oder Sanierungsrückstände bei der Preisfindung oder bei der Erbschaftsteuererklärung nicht sachgerecht berücksichtigt, führt dies schnell zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen: Käufer zahlen einen überhöhten Kaufpreis, und Erben versteuern bei der pauschalen Bewertung durch das Finanzamt einen fiktiven Zustand, den das Gebäude in der Realität gar nicht aufweist.

Wichtige Abgrenzung: Zerstörungsfreie Sichtprüfung im Verkehrswertgutachten

Für Auftraggeber ist eine transparente Abgrenzung wichtig: Bei einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB erfolgt die Objektbesichtigung grundsätzlich als augenscheinliche, zerstörungsfreie Sichtprüfung. Es werden keine Bauteile geöffnet, keine Laborproben auf Schadstoffe entnommen und keine Funktionsprüfungen der technischen Leitungsnetze durchgeführt.

Stattdessen werden alle beim Ortstermin sichtbaren und offenkundigen Bauschäden sowie der erkennbare Instandhaltungsstau fotografisch dokumentiert und über pauschalierte Kostenansätze bzw. Marktabschläge (als sogenannte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – boG) wertmindernd in die Berechnung einbezogen. Besteht im Einzelfall der Verdacht auf tiefgreifende statische Schäden, verdeckten Holzschädlingsbefall oder Schadstoffbelastungen, wird dies im Gutachten explizit vermerkt, sodass gezielt ein spezialisierter Fachingenieur hinzugezogen werden kann.

Hinweis: Bei kaufvertraglichen Rechtsfragen zu Gewährleistungsausschlüssen oder arglistiger Täuschung wenden Sie sich bitte an einen spezialisierten Rechtsanwalt.

Wann ist ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten besonders sinnvoll?

Eine sachverständige Wertermittlung unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bauzustands empfiehlt sich insbesondere:

Vor dem Kauf oder Verkauf: Um den realistischen Marktwert unter Berücksichtigung des sichtbaren Modernisierungs- und Instandhaltungszustands neutral einzuordnen.
Bei Erbschaft & Schenkung (§ 198 BewG): Gerade bei geerbten Immobilien mit erheblichem Sanierungsstau lässt sich durch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB gegenüber dem Finanzamt häufig ein deutlich niedrigerer gemeiner Wert nachweisen.
Für die verkürzte Restnutzungsdauer (AfA): Ein technisch und wirtschaftlich abgenutzter Bauzustand kann die Restnutzungsdauer des Gebäudes maßgeblich verkürzen und so den jährlichen steuerlichen Abschreibungssatz erhöhen.
Bei Erbauseinandersetzungen und Scheidung: Um den aktuellen Ist-Zustand der Immobilie zum Stichtag neutral und nachvollziehbar für alle Beteiligten abzubilden.

Mein Service für Sie in Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis

Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) zertifizierter Immobiliengutachter bewerte ich den aktuellen Ist-Zustand Ihrer Immobilie zu einem konkreten Wertermittlungsstichtag. Im Rahmen der zerstörungsfreien Ortsbesichtigung erfasse ich sichtbare Bauschäden, Ausstattungsmerkmale und Modernisierungsrückstände und bilde deren Einfluss auf den Verkehrswert nach den Vorgaben der ImmoWertV nachvollziehbar ab.

Fazit

Sichtbare Bauschäden und ein aufgelaufener Instandhaltungsstau haben erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie. Ein fachlich fundiertes Gutachten sorgt dafür, dass der tatsächliche bauliche Zustand sachgerecht in die Wertermittlung einfließt.

Benötigen Sie ein Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten für Ihre Immobilie in Unterfranken oder dem Main-Tauber-Kreis? Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Erstberatung.

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Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG zertifizierter Immobiliengutachter stehe ich Ihnen in Unterfranken und Baden-Württemberg persönlich zur Verfügung:

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