Kaufpreisteilung: Grund & Boden vs. Gebäudewert für die AfA
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Für Immobilieninvestoren und Vermieter in Würzburg, Wertheim, Kitzingen und der Region Unterfranken ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises in Grund- und Bodenanteil sowie Gebäudeanteil von zentraler steuerlicher Bedeutung. Der Grund: Nur der Gebäudeanteil ist im Rahmen der AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich abschreibbar.
1. Das Problem mit der Arbeitshilfe des BMF
Im notariellen Kaufvertrag wird häufig eine Aufteilung vereinbart. Das Finanzamt akzeptiert diese vertragliche Kaufpreisteilung jedoch keineswegs blind, sondern prüft sie systematisch mit dem Excel-Tool der Finanzverwaltung (sogenannte „Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisteilung“).
Schwachstelle der BMF-Arbeitshilfe:
Die BMF-Arbeitshilfe berechnet den Bodenwert starr anhand des Bodenrichtwerts und ordnet dem Gebäude oft einen unverhältnismäßig geringen Wert zu. Dadurch sinkt die jährliche Abschreibungsgrundlage für den Eigentümer drastisch.
2. BFH-Rechtsprechung & Nachweis durch Sachverständigengutachten
Der Bundesfinanzhof (BFH, Az. IX R 26/19) hat eindeutig entschieden, dass die BMF-Arbeitshilfe das vertraglich vereinbarte Wertverhältnis nicht einfach überschreiben darf, wenn eine qualifizierte Ermittlung vorliegt.
Ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen nach ImmoWertV ist das bewährte fachliche Mittel, um:
- Den tatsächlichen Wert von Grund und Boden unter Berücksichtigung von GFZ-Umrechnungskoeffizienten korrekt abzuleiten.
- Den realen Substanzwert und Zustand des Gebäudes im Rahmen einer Ortseinsicht zu dokumentieren.
- Die vertragliche Kaufpreisteilung gegenüber dem Finanzamt durchzusetzen oder eine objektivierte Aufteilung zu liefern.
Zusammen mit dem Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer für die Gebäude-AfA schaffen Kapitalanleger so eine solide, sachverständige Bemessungsgrundlage für ihre Steuererklärung.
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Regionaler Ansprechpartner & Leistungen
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Unsere Spezialgebiete:
Sebastian Rudek, B.Eng.
Zertifizierter Immobiliengutachter für Immobilienbewertung DIAZert (LS) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG
Inhaber des Sebastian Rudek ImmoWert Sachverständigenbüros in Wertheim. Spezialisiert auf persönliche Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, steuerliche Wertermittlungen (§ 198 BewG), Kaufpreisaufteilungen und Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) in Mainfranken, Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis.
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