Der Ortstermin beim Immobiliengutachter: Ablauf & Checkliste
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Der persönliche Ortstermin ist das Herzstück eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens (§ 194 BauGB) sowie jedes Restnutzungsdauer-Gutachtens. Eine fundierte Wertermittlung ohne Objektbegehung ist nach den Berufsgrundsätzen zertifizierter Sachverständiger (DIAZert) ausgeschlossen.
1. Die 4 Phasen des Ortstermins
- Vorbesprechung & Unterlagenabgleich: Der Gutachter gleicht vor Ort die tatsächlichen Gegebenheiten mit den Bauplänen, Grundbuchauszügen, der Wohnflächenberechnung und den vorliegenden Unterlagen ab.
- Außenbegehung (Grundstück & Gebäudehülle): Begutachtung der Mikrolage, Grundstücksgrenzen, Außenanlagen, Fassade, Dacheindeckung, Fenster und Nebengebäude (Garagen, Carports).
- Innenbegehung (vom Keller bis zum Dachgeschoss): Systematische Besichtigung aller Räumlichkeiten. Erfassung von Ausstattungsstandard, Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektrik), Grundrissfunktionalität und durchgeführten Modernisierungen.
- Fotodokumentation & Protokollierung: Alle wertrelevanten Merkmale sowie sichtbaren Bauschäden oder Instandhaltungsrückstände werden für das Gutachten fotografisch und schriftlich festgehalten.
2. Wichtiger Hinweis: Grenzen der zerstörungsfreien Sichtprüfung
Der Wertermittlungssachverständige führt während der Objektbegehung ausschließlich eine zerstörungsfreie, visuelle Sichtprüfung durch. Das bedeutet:
- Es werden keine Bauteile geöffnet (z. B. Wände, Deckenverkleidungen, Estrich).
- Es werden keine Laboruntersuchungen (z. B. Schadstoffanalysen) oder Funktionsprüfungen technischer Anlagen durchgeführt.
- Offensichtliche Bauschäden oder Instandhaltungsstau (z. B. Feuchtigkeitsschäden, überalterte Bauteile) fließen sachgerecht in die Alterswertminderung bzw. als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) in die Wertermittlung ein.
Regionaler Ansprechpartner & Leistungen
Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG zertifizierter Immobiliengutachter stehe ich Ihnen in Unterfranken und Baden-Württemberg persönlich zur Verfügung:
- Immobiliengutachter Würzburg | Verkehrswertgutachten Würzburg
- Immobilienbewertung Kitzingen & Landkreis | Immobilienbewertung & Gutachter Ochsenfurt
- Immobiliengutachter Aschaffenburg | Immobilienbewertung Schweinfurt
- Immobiliengutachter Wertheim | Bad Mergentheim | Bad Kissingen
Unsere Spezialgebiete:
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein Immobiliengutachten auch ohne Ortstermin erstellt werden?
Nein, ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIAZert) zertifizierter Immobiliengutachter führt grundsätzlich eine persönliche Vor-Ort-Besichtigung durch. Nur so können der tatsächliche Ist-Zustand, Modernisierungen und etwaige Baumängel belastbar für das Finanzamt oder Gericht dokumentiert werden.
Wie lange dauert der Ortstermin bei einem Haus oder einer Wohnung?
Für ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung in Würzburg, Wertheim oder Umgebung dauert die persönliche Begehung in der Regel etwa 45 bis 90 Minuten. Bei größeren Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten wird entsprechend mehr Zeit eingeplant.
Sebastian Rudek, B.Eng.
Zertifizierter Immobiliengutachter für Immobilienbewertung DIAZert (LS) gemäß DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIA Consulting AG
Inhaber des Sebastian Rudek ImmoWert Sachverständigenbüros in Wertheim. Spezialisiert auf persönliche Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, steuerliche Wertermittlungen (§ 198 BewG), Kaufpreisaufteilungen und Restnutzungsdauer-Gutachten (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) in Mainfranken, Unterfranken und dem Main-Tauber-Kreis.
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